顏炳立:

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• 現職:
• 香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司董事總經理
• 台灣房地產界的估價權威
• 台灣房產教父

         2018 年此時大家仍沉醉在新春愉悅的氣氛中，猶記得 5 年前有一則廣告順口溜: 『霧散了，人來了，林口發了』，造成該地區房子熱賣，房價飆到不合理，直到 去年初該建商創造了 40 幾萬的高價，炒作結束了價格便往下掉被法拍!

         建商迫於事實去法院標回，形成自己房子自己救，其他地區推的時機不對、產品不對，價格高的即將面臨投資人自我了斷，屢見不險。這個順口溜可改成:『霧 散了，人來了，投資者套牢了』!

          今年過年前夕不斷有建商邀訪，為了了解市場的真實面，互相吐苦水，道述過去 一整年的辛苦；去年初大家預估的量，現在總算要面對現實，2016 年的成交量落 在 24.5 萬戶，大家預估 2017 年在 28 萬棟以上，我卻說只有 26 萬棟上下，年底謎底揭曉是 26.6 萬棟。雖符合預言但充滿擔心，這多出的 2 萬多戶，是否就是 2014 年推的案量，在勉為其難的情況下面臨交割過戶，但真正市場的量大概要 落在今年至明年以後。

          假設 2015~2016 年，因市況不好推案量少，成交量也少的情況下，2018 年也不見得樂觀能越過 30 萬棟，這 30 萬棟指標不容易達成，表示市場在走的依然是緩 跌等量，自用型的買家仍在期待。冰冷的市場，小小的利多與買氣都會成為大頭條，媒體紛紛傳出個案熱銷的好消息，這些完銷的共同點就是建商讓利，大約都是總價偏低兩到三房的個案，地點普遍在中南部。買方多半是中產階級，這是房 市尚未改變的徵兆。房市若處於大多頭，景氣好，建商就會推大坪數或高單價產 品，用少量來換取同樣價格，甚至重寫歷史，業界要活，雖期待爆量但房價在此 情況下很難維持低檔。

         今年和去年市場差異不大，仍得逆風而行，買氣與成交量依然是『價不降、量不 出、量不出、不見底』!寒冬就是寒冬，無法去改變大格局，只能『讓利換量』， 搶錢的市場已經結束，發球權已落在買方，投資的資金應盡速退場。最近許多建 商認為我預測市場還是過分樂觀，擔心這市場會像日本，因為投資人在利率低時 容易忘了我是誰！低於 2%的投報率以為可負擔借款利率，忽略了每年緩步下跌 5%、10%的金額，3 年可能就掉了 30%，這損失可能要 10 幾年的收租才回得來， 套越久越不願認虧賣出。

         新的一年除了地點好加上讓利，否則賣方仍是挨打的份，自用型買家穩穩賺到加工的錢，不再有超額暴利。春節期間是所有推案者的夢想，仍然營業守著自用型 買家及少部分撿便宜的投資人，沒有追漲的買家，沒有春節行情只有價格合不合 理，才能守住春天。兩、三房成為市場的主流，不分大小建商，10 年後也許市場 上拋出的都是這種貨，未來上漲的動能及機會也更少了。

         26.6 萬棟是過去的指標，法拍的案件隨著時間增長開始出現問題，小型建商因預售不佳資金週轉不靈，從投資的金主變成被分配房子，這實例層出不窮，以往建商扣除 5%~10%的稅，現在獲利卻是要扣掉 55%的稅，稅制不改看來是沒有希望。

         日本唱空了 25 年，7%~8%的投報率不斷吸引台灣及大陸投資者，卻都很難看到獲 利出場，日本人的定存利率是負的，不想借錢、不想要負債過生活，擔心房價一 直跌會越來越便宜，日本人把 7%~8%的產品賣給台灣人，因為借款利率是低的， 台灣人把賣出來的房價到台灣買土地再賣出，都是短期持有，令人擔心 10 年後台灣的房地產將會以折扣來算。

         兩岸間仍存在著嚴重的政治與台灣身份問題，讓除自用型外的擁房者皆有戒心， 看壞的氣氛不斷瀰漫，市場有限的資金在搶奪兩~三房的產品，擔心這唯一的買 氣總會用盡，除非政策改變，否則台灣的銷售率會越來越艱辛，即便春節期間仍 然很難回溫。

         2018 新的一年逢新春希望狗年能旺旺旺，建商能推一些更符合市場的產品，讓市場健康回溫!

引用自戴德梁行顏炳立市場觀點-http://www.cushmanwakefield.com.tw/index.php?REQUEST_ID=bW9kPXZw

顏炳立之所以被稱為台灣不動產界的教父，是因為他從來不水波逐流，當其他房市業者為了炒作房市而不斷高喊房市看漲時，只有顏炳利能夠用專業的分析，準確的預測出房市的走向。這次的市場觀點延續了1.2月的分析，他仍然認為今天的房市仍處於寒冬，不適合投資炒作，但對於自住型的買家卻是利多!

撇除投資炒作的部分，今年的房市相對來說是很健康的!很適合自住客、首購族、新婚族群購買，房價將維持在一個合理的水平，有買房需求的民眾要趁著這股投資客寒流，買到合理又適宜的房子。

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